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被贷款、推涨租金、征信污点…长租公寓蛋壳自


发布时间:2019-09-20 07:37

  近期,部分一线城市房租上涨明显,长租公寓被推至风口浪尖,而深圳长租公寓相关投诉数量也增长迅速。截至8月24日,深圳市消委会2018年已收到投诉162宗,与去年同期相比增长了305%。其中被投诉最多的长租公寓运营商(租房中介)是深圳自如友家、深圳蛋壳公寓。

  消费者投诉长租公寓存在“炒高房租、定金不能退、租金不知情下变贷款、出现征信污点等雷区。8月29日上午,深圳市消费者委员会举办长租公寓中介服务行业问题公开讨论会,自如友家、蛋壳公寓等长租公寓代表运营企业,人大代表及政协委员、律师、大学教授、公寓租赁行业协会及互金协会等各方人士就“长租公寓租金风险”进行了座谈。

  雷区一:消费者通过深圳蛋壳租长租公寓 不知情下 “租金变贷款”到底什么是长租公寓?记者上网搜索,资料显示长租公寓一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接和房东接触,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓还提供保洁、维修、安保等附加服务,与普通租房相比,长租公寓主打品牌和品质,因此被许多一线城市工作的年轻人所喜欢,不过价格也相应更高一些。目前市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有房源对外出租的;也有像自如、相寓、蛋壳公寓这种通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再行转租的。

  在深圳,目前长租公寓运营商主要有深圳自如友家、深圳蛋壳公寓等。消费者杨小姐向市消委会投诉称,自己在蛋壳公寓租长租公寓时,业务员以在某APP直接交房租为由让消费者签合同,后来住进去后才知道实际上是蛋壳公寓和小额贷款公司合作让消费者的租金变成贷款金额,使她与小额贷款公司签订贷款分期合同。到交租日期消费者在APP出现扣款失败的问题,系统也不允许主动还款,导致消费者还款逾期,直接影响了消费者的信用记录。另外,有消费者反映和蛋壳公寓签署定金协议后才发现需要贷款,拒签租赁合同“定金不退”。

  在市消委会神秘顾客暗访调查过程中,蛋壳公寓业务员在确定暗访员采用月付这一支付方式后,未告知月付需要分期,但在两次暗访中均未主动说明该分期是贷款,业务员在签订合同前均存在隐瞒和误导的嫌疑。业务员只说类似于手机分期,在暗访员一再追问后,其拨通主管电话,暗访员对主管反复追问才明确回复是贷款。

  市消委会查阅该长租公寓中介服务商合同,发现存在合同正文对贷款无明确告知问题。该长租公寓中介服务商在合同正文部分,对贷款事项均未提及。

  雷区二:深圳自如友家误导消费者 致其出现“征信污点”市消委会接到消费者张小姐投诉,称2016年2月29日与自如友家签约租房,并通过京东白条链接交纳租金。后8月底因工作原因调回深圳,并于2016年9月与自如友家解除租约并完成相应手续,当时未有任何关于费用未结清的情况,且自如系统也显示已结清,并退还消费者部分租房定金,且消费者也未收到来自于京东白条收款公司北京京汇小额贷款有限公司的任何提醒电话或者短信。

  消费者在2017年8月中旬因有事打印个人征信时才发现有29元逾期长达15个月的记录,并与自如友家取得联系,积极处理逾期欠费,并向其请求解决逾期记录消除一事,至今未果。

  深圳市消委会律师团律师张茂荣接受记者采访时表示,从法律关系上来说,租客和长租公寓是租赁合同关系,但是和金融平台是借款合同法律关系,他们的主体是完全不一致的。合同有相对性,主体是不一样的,如果租客和长租公寓发生纠纷,比如说退租了,或者说由于其他原因房屋不能继续承租了,按照租客和金融平台签订的合同是不受影响的,也就是说租客负有继续还款的义务。如果不继续还贷,在银行或者金融机构的信用评级就会降低,影响到个人信用。

  “少数长租公寓中介服务商向租客隐瞒或误导贷款问题,将贷款风险转嫁给租客,租客个人征信可能受到损害。”市消委会说道。

  “征信对每个人十分重要,很多人可能没意识到,我们可以把它形容为个人的第二张身份证。租客与中介签了分期付款协议后,只要一停止还款,信用就受损,将来租客所有的经济行为,银行贷款等都会受到限制。”律师张茂荣说。

  雷区三:房东面临双重风险 收不到房租又收不回房市消委会称,在长租公寓租贷业务中,长租公寓拥有的只是一个合同并不是所有权,一旦出现长租公寓中介服务商非正常停止运营事件,作为善意第三方租客的利益要受到保护,房东可能面临收不到房租又收不回房的风险。

  “虽然短期的房租上涨带来了高收益,房东也不能忽视其中的高风险,以及可能引发的长期空置风险。尽量避免受到某些不良机构的鼓动,快速推高房租,最终可能使得自身利益受损。”市消委会提醒道。

  张茂荣则提醒租客、房东,要明确知悉所有相关文件。“在长租的时候要对运营模式有充分了解,对自身的风险、所签署的相关文件要有明确的知悉,慎重决定到底是承租长租公寓还是传统和业主签约租赁房屋。”张茂荣说。

  雷区四:“长租公寓+分期贷”被指垄断房源炒高房租近期房租的快速上涨,将长租公寓推到了风口浪尖。

  近日深圳市消费者委员会接到消费者投诉称长租公寓一个月租金上涨近25%。该名消费者于今年6月28日与自如友家签订租房合同,当时租金为每月1230元,服务费每月123元。当消费者打算提前解约,在8月9日提出转租申请后,租金变成1530元,比6月上涨了300元,涨幅为24.4%。

  消费者要求调价,但是商家表示是系统定价,消费者申请调价要求被拒绝。由于房租上涨过快,导致转租未果。该消费者表示,如果转租成功,只需付半个月房租作为违约金(即615元),转租不成功她需支付整月房租1230元作为违约金。

  深圳市消委会质疑自如友家、蛋壳公寓所推的长租公寓炒高了房租。深圳自如友家资产管理有限公司营销运营总监雷鸣否认这一点,称房价涨幅是一个周期性的波动,与整体供给不足有关。

  律师张茂荣对此观点进行了反驳,他认为长租公寓炒高了房租是不可否认的。“当长租公寓供应商利用租客从小贷平台一次性贷款一年的资金沉量,再去投入市场囤积房源。到可以垄断房源时,它们在长租公寓这个产品领域就有了定价权,有了定价权就可能会提高租金。”张茂荣说道。

  雷区五:中介大量资金沉淀有挪用风险长租公寓运营商通过金融手段哄骗租客签署贷款合同(分期贷)从而一次性拿到全年租金,再去投入市场囤积房源,目前有说法称这是一种空手套白狼的做法。

  记者就这个问题采访张茂荣律师,张茂荣表示赞同这种说法。他表示,长租公寓在实际生活中确实给租客提供了生活品质的提高,但是长租公寓并不仅仅赚取二房东的差价利润,更大的着眼点是租客贷款一次性支付一年租金的租金池,这是十分庞大的,存在被挪用风险。

  “最终的风险实际上是转移到业主和租客身上的。”张茂荣说。所以才会有杭州长租公寓运营商鼎家(公寓品牌为“鼎寓”)因经营不善导致资金断裂,停止运营,导致与鼎家及第三方公司签订分期贷合同的租客深受其害的事件发生”。

  深圳市政协委员建议:能不能取消二房东?事实上,长租公寓运营商的角色类似于二房东,但是比传统的二房东更复杂。在今天的讨论会上,深圳市政协委员呼吁,能不能取消二房东。

  “整个深圳市的租房历史上存在很多问题,历史经验证明,二房东创造不了什么价值,我们有没有可能呼吁社会取消二房东,让租房者跟房东直接见面,直接签合同?”政协委员夏俊提出上述观点。

  在今天的讨论会上,夏俊提出了三点建议:第一,中介费能不能按套收取,把价格固化下来?第二,现在中国互联网很发达,提供住房和想要租房这两者之间就是一个供需关系,通过信息化的手段很容易解决。第三,二房东在整个深圳市的租房历史上存在很多问题,历史经验证明二房东创造不了什么价值,我们有没有可能呼吁社会取消二房东,让租房者跟我们的房东直接见面,直接签合同。

  各方呼吁应建立行业规范严格监管“长租公寓是一个新兴模式,若中介服务商非正常停止运营,将导致大量纠纷产生,影响社会稳定。”市消委会说道。据了解,深圳目前还没有相关租赁资金监管制度出台。因此与会代表建议政府机构介入,对沉淀的资金进行监管,维护好租客和房东租赁的权利。

  市消委会总监刘凤菊认为,长租公寓中的中介服务行业,其本质不是简单的租赁关系,而是一个资产管理,是受委托,是信托的关系。因此,一定要在知情权方面进行重要披露。目前市消委会收到大量投诉显示,消费者并没有接收到企业发布的信息,也没有思想准备来承受金融服务应该承担的责任和风险。

  深圳市人大代表郭晋龙认为,长租公寓之所以遇到这么多问题,反映的是监管的缺失,有关部门应该对这方面进行严格的监管。另外,企业也要检讨一下自身的业务模式,规范经营。从长远来看,企业如果只注重盈利,是不可够持续的。

  “长租公寓本身概念是好的,但目前实践过程中暴露了不少问题,来自于政府方面的监管方面一定要加强,把这些问题解决掉,这样的话长租公寓才可以长期做好。”深圳大学教授王庆国说。



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